Wissenswertes rund
um Ihre Immobilie A-Z

BIETERVERFAHREN

Bei Immobilien, die aufgrund Ihrer Besonderheit eine Vielzahl von Interessenten anziehen ist es sinnvoll, ein sogenanntes Bieterverfahren durchzuführen. Es geben im Idealfall mehrere Interessenten binnen einer bestimmten Frist ein schriftliches Angebot ab. Der Verkäufer entscheidet, welches der vorliegenden Angebote er annimmt. Dieses muss nicht immer das Höchste sein, manchmal bekommt auch ein niedrigeres Angebot ohne Vorbehalt den Vorzug gegenüber einem Höheren mit Finanzierungsvorbehalt. Im Gegensatz zu einer Versteigerung ist der Verkäufer aber nicht verpflichtet, ein Angebot anzunehmen.

 

 

GRUNDBUCH

Das Grundbuch ist ein öffentliches Buch, in das jeder kostenpflichtig Einsicht nehmen kann. Es wird von jenem Bezirksgericht geführt, in dessen Sprengel sich die Immobilie befindet. Da das Grundbuch seit 2006 digital geführt ist, ist es in den meisten Fällen so, dass man nicht mehr persönlich zu Gericht gehen muss um Einsicht zu nehmen, sondern den Grundbuchauszug online abrufen kann. Im Grundbuch sehen Sie, wer Eigentümer einer Liegenschaft ist, welche Lasten oder Verpflichtungen an einer Immobilie haften und vieles mehr. In der dazugehörigen Urkundensammlung sind Kaufverträge, Wohnungseigentumsverträge und ähnliches einsehbar.

 

 

GRUNDERWERBSSTEUER

Die Grunderwerbssteuer zahlen Sie immer, wenn Sie eine Immobilie erwerben. Sie ist unabhängig vom Grundbuchseintrag und bezieht sich damit auf das Verpflichtungsgeschäft. Nicht nur der Kauf wird von der Steuer erfasst, sondern auch Grundstückstausch, Schenkung, Erbschaft, Scheidungsvergleich, Ersitzung und die Zwangsversteigerung. Sie beträgt 3,5% der Vertragssumme.

 

 

IMMOBILIENERTRAGSSTEUER

Prinzipiell unterliegt der Verkauf einer Immobilie NICHT der Steuer. Das bedeutet, der Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung erhöht nicht Ihre Bemessungsgrundlage für die Einkommenssteuer oder für die Lohnsteuer. Ein sogenannter Spekulationsgewinn wird aber sehr wohl versteuert. Nämlich mit 4,2% der beim Verkauf erzielten Gesamtsumme, wenn der letzte entgeltliche Verkauf vor dem 31.3.2002 stattgefunden hat oder mit 30% vom Gewinn (also der Differenz zwischen der Summe, die Sie beim Kauf gezahlt haben und dem Preis, den Sie beim Verkauf erzielen), wenn der letzte entgeltliche Verkauf NACH dem 31.3.2002 war. Ausnahmen gibt es aber! Wenn Ihre Immobilie entweder 2 Jahre von Anschaffung bis Verkauf oder in den letzten zehn Jahren zumindest fünf Jahre durchgehend Ihr Hauptwohnsitz war, schenkt Ihnen der Gesetzgeber diese Abgabe. Und auch die Herstellerbefreiung gibt es. Ein Segen für Häuslbauer, auch wenn das Grundstück selbst – also der Bodenwert – bei dieser Ausnahme nicht berücksichtigt wird.

 

 

KAUFANBOT

Der Käufer ist gefunden, nun muss die Kaufabsicht noch schriftlich fixiert werden. Dies geschieht mittels einem schriftlichen, verbindlichen Kaufanbot. Dieses Kaufanbot ist zeitlich begrenzt, d.h. es muss vom Verkäufer binnen einer bestimmten Frist angenommen werden, um in Kraft zu treten. Es muss die wichtigsten Eckpunkte enthalten: Objektbeschreibung mit Adresse, den Kaufpreis, die persönlichen Daten von Käufer und Verkäufer sowie eine Frist, innerhalb das Anbot angenommen werden muss. Prinzipiell kann der Interessent sein Angebot mit dem Vorbehalt abgeben, dass die Finanzierung von der Bank bewilligt werden muss. Tut er das aber nicht, sondern gibt sein Angebot ohne Vorbehalt ab, ist es ohne aufschiebende Wirkung gültig, sobald der Verkäufer es annimmt.

 

 

LIEBHABEREI

Im Immobilienbereich ist die Liebhaberei bei der Vermietung von Relevanz. Liebhaberei setzt voraus, dass mit der Vermietungstätigkeit über einen längeren Zeitraum Verluste erzielt werden. Bei der kleinen Vermietung ist Liebhaberei anzunehmen, wenn innerhalb von 20 Jahren ab Anschaffung bzw. bei Sanierung innerhalb von 23 Jahren kein Gesamtgewinn erzielt wird. Bei der großen Vermietung – ab mind. 3 Wohneinheiten - ist Liebhaberei anzunehmen, wenn innerhalb von 25 Jahren ab Anschaffung bzw. bei Sanierung innerhalb von 28 Jahren kein Gesamtgewinn erzielt wird. Falls das Finanzamt Liebhaberei feststellt, drohen Einkommenssteuernachzahlungen oder Verlust der Vorsteuer.

 

 

MAKLERVERTRAG

Ohne gültigen Maklervertrag darf ein Immobilienmakler nicht für Sie arbeiten. Es gibt grundsätzlich 2 Arten von Maklerverträgen: Den Alleinvermittlungsvertrag und den sogenannten schlichten Vertrag. Der schlichte Vertrag ist von beiden Seiten jederzeit kündbar. Bei einem schlichten Vertrag ist der Makler aber auch an keine Bemühungspflicht gebunden. Der Alleinvermittlungsvertrag ist bei der Vermittlung eines Mietobjektes auf max. 3 Monate abzuschließen, bei der Vermittlung eines Kaufobjektes auf max. 6 Monate. Dieser verpflichtet den Makler zur Bemühung, er muss nachweisen können was er getan hat, um Ihre Immobilie zu vermitteln. Ihr Makler muss also den Marketingplan erfüllen.

 

 

PARIFIZIERUNG

Damit an einer Liegenschaft Wohnungseigentum entstehen kann, muss eine Parifizierung erfolgen. Basis dafür ist das Nutzwertgutachten, das von einem Ziviltechniker oder einem gerichtlich beeideten Sachverständigen erstellt wird. Aufgrund der Nutzwerte ist man als Wohnungseigentümer auch Miteigentümer an der gesamten Liegenschaft, mit dem Recht, über die gekaufte Wohnung allein zu verfügen und Sie ausschließlich zu nutzen und zu belasten.

 

 

PROVISIONSBERECHNUNG KAUF

Wieviel Provision darf der Makler bei einem erfolgreich vermittelten Immobilienverkauf in Rechnung stellen? In Österreich ist das ganz klar geregelt. Als Makler darf ich in den meisten Fällen sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer max. 3% Provision in Rechnung stellen. Dazu kommt noch die Umsatzsteuer von 20%, die der Makler an das Finanzamt abgeben muss. Natürlich ist es möglich, dass der Verkäufer einer Immobilie aus verkaufsstrategischen Gründen die Provision komplett übernimmt. Eine Umwälzung der Gesamtprovision auf den Käufer einer Wohnimmobilie ist hingegen gesetzlich verboten!

 

 

PROVISIONSBERECHNUNG MIETE

Wieviel Provision darf der Makler bei einer erfolgreich vermittelten Mietwohnung in Rechnung stellen? Die Provision ist nach Mietdauer gestaffelt. Bei einer Wohnimmobilie ist die max. mögliche Provision von Vermieterseite drei Bruttomonatsmieten, der Mieter zahlt bei einer Vermietungsdauer von 3 Jahren eine Bruttomonatsmiete, bei einer Vermietungsdauer von mehr als 3 Jahren sind es zwei Bruttomonatsmieten. Die Bruttomonatsmiete als Berechnungsgrundlage für die Provision besteht aus dem Hauptmietzins (ohne USt.) plus den Betriebskosten (ohne USt.). Auf die Provision muss der Makler noch 20% USt. aufschlagen, die er an das Finanzamt abgibt.

 

 

RÜCKTRITTSRECHT

Wer mit seinem Makler einen Alleinvermittlungsvertrag geschlossen hat und feststellt, dass dieser Makler seiner Bemühungspflicht nicht nachkommt, der kann diesen Vertrag vorzeitig kündigen. Andere Rücktrittsgründe liegen vor, wenn zB. die Richtlinien des FAGG (Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz) verletzt wurden.

 

 

VORSORGEWOHNUNG

Der Käufer einer sogenannten Vorsorgewohnung erwirbt diese um 15-20% günstiger, als eine vergleichbare Wohnung zur Eigennutzung. Der Gedanke dahinter ist der, dass die Wohnung vermietet wird und so zur Gewinnerzielung dient. Der Erwerber hat außerdem das Recht auf Vorsteuerabzug, sofern er durch die Vermietung umsatzsteuerpflichtige Umsätze erzielt und keine Liebhaberei vorliegt. Wird die Vorsorgewohnung aber innerhalb 20 Jahren nach Ankauf umsatzsteuerfrei veräußert oder wird die Vermietungstätigkeit beendet, z.B. wegen Eigennutzung, so muss die beim Kauf abgezogene Vorsteuer aliquot rückerstattet werden.

 

 

WIENER BAUMSCHUTZGESETZ

In Wien genießt der Baumbestand ganz speziellen Schutz durch den Gesetzgeber. Wenn Sie in Ihrem Garten einen Baum fällen möchten, beachten Sie bitte unbedingt das Baumschutzgesetz. Ab 40cm Stammumfang ist pro angefangene 15cm eine Ersatzpflanzung oder eine Ablösezahlung erforderlich. Unter anderem sind Obst- und Nussbäume sowie Kleingärten von dieser Regelung ausgenommen.

 

 

WIENER GARAGENGESETZ

Wer in Wien eine Immobilie errichtet oder auch nur aus- oder umbaut, für den ist das Garagengesetz essentiell. Pro 100m2 Nutzfläche ist nämlich 1 Garagenplatz zu errichten. Auswege gibt es aber natürlich. So muss sich der Stellplatz nicht unbedingt auf der eigenen Liegenschaft befinden, sondern kann sich auch im Umkreis von 500m befinden. Ersatzweise kann auch eine Ausgleichszahlung von EUR 12.000,- pro nicht errichtetem Stellplatz bezahlt werden.